Mietkaution – Keine Verrechnung mit verjährten Nebenkostennachforderungen (Neuer Artikel im Wochenspiegel)

Wochenspiegel 12.10.2016

Wochenspiegel 12.10.2016

Nahezu jeder Vermieter verlangt bei Abschluss eines Mietvertrages die Zahlung eines Kautionsbetrages zur Absicherung seiner Ansprüche. Stehen dem Vermieter etwa Schadensersatzansprüche wegen der Beschädigung der Mietsache oder Nachzahlungsansprüche aus den Betriebskostenabrechnungen gegen den Mieter zu, kann der Vermieter sich aus der Mietkaution bedienen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter zur Rückzahlung der Kaution nach Ablauf einer angemessenen Prüf- und Überlegungsfrist verpflichtet. Stellt der Vermieter nach Ablauf von längstens sechs Monaten keine ihm zustehenden Ansprüche gegen den Mieter fest, kann der Mieter die Kaution zurückfordern.

Werden Ansprüche in einem gegenseitigen Vertragsverhältnis durch Zahlung einer Kaution oder Bestellung eines Pfandes abgesichert, können grundsätzlich sogar Forderungen mit der Sicherheit verrechnet werden, die eigentliche bereits verjährt wären. Wie der Bundesgerichtshof nun entschieden hat, gilt dies jedoch nicht für Ansprüche aus einer Nebenkostenabrechnung. Denn bei einer solchen Nachforderung des Vermieters soll es sich um eine s.g. „wiederkehrende Leistung“ handeln, so das Gericht in seiner nun veröffentlichten Entscheidung vom 20.07.2016 (Az.: VIII ZR 263/14). Dies begründet das Gericht damit, dass die Vorauszahlungen, über die in der Nebenkostenabrechnung abgerechnet wird, regelmäßig monatlich und damit „wiederkehrend“ zu leisten sind. Für derartige Ansprüche sieht § 216 Abs. 3 BGB eine Ausnahme zu dem vorgenannten Grundsatz vor. Sind solche Ansprüche verjährt, ist auch eine Verrechnung mit einer bestellten Sicherheit nicht mehr möglich.

Soweit Mieter eine Nebenkostennachforderung nicht bezahlen, ist es für Vermieter daher ratsam, den Anspruch frühzeitig gerichtlich geltend zu machen. Denn nur durch die Einleitung gerichtlicher Schritte kann eine Verjährung des Anspruchs gehemmt werden. Darauf, dass der Anspruch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch mit dem Kautionsbetrag verrechnet werden kann, können Vermieter nicht mehr vertrauen. Der Nachforderungsanspruch aus einer Abrechnung (die innerhalb eines Jahres zu erstellen ist) verjährt jedenfalls nach 3 Jahren.